向天再借三十年！
中国经济何时复苏，居民消费何时恢复？如果经济好转，大家收入增加，消费是否能够增加？
要搞明白这个问题，首先要搞懂“杠杆”的真正含义，底层逻辑。杠杆的真正含义是把未来几十年的现金流都集中到今天消费了。所以，除非未来居民收入急剧上涨，居民未来的收入也要用来还债，持续几十年。“涨价去库存期间”，中国居民曾经连续 6 年每年新增一万亿美元以上的债，透支太严重了，需要未来几十年偿还。背负大量债务的人，即使有储蓄，更理性的做法仍然是偿还贷款，而不是消费，因为按揭贷款是复利的，利滚利，而一般的存款是单利的，而且利息远低于存量贷款利率。
居民不是不敢消费，过度储蓄，而是前几年透支了未来几十年，已经无法消费了。居民当时已经过度消费过了。消费买的是房子，透支了所有的未来现金流。未来的现金流，大部分会用于还债，降低杠杆，缩减资产负债表。这就是资产负债表衰退的机制。
现在政府解决问题的方式是，让居民借更多的债，加更高的杠杆，向天再借三十年！
气球贷！
【#平安银行回应气球贷还款方式#是适用个人商住两用房按揭业务的一种还款方式 】5月28日，平安银行在官微宣传特色还款方式“二阶段还款”“双周供”“轻松还”“气球贷”四大类。并对四种还款方式进行了介绍，其中，“气球贷”指借款人按约定的总期数（固定 20 年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。
5月30日，平安银行方面对记者表示：“气球贷是适用我行个人商住两用房按揭业务的一种还款方式，客户选择我行按揭贷款且用途为商住两用房按揭时，在选择还款方式时可选择气球贷。”平安银行解释称：“通过降低客户每月贷款还款压力，进一步满足新市民购房安居需求。借款人按约定的总期数（固定 20 年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。我行始终严格落实监管部门关于个人住房贷款一城一策、因城施策的政策要求，在符合当地监管政策规定的前提下方可在按揭业务中开展气球贷等还款方式。”（每经）
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现在为了给房地产续命，各种美国次贷危机之前的放宽贷款方式都出现了，气球贷，先只还利息贷款，种种种种，都是为了降低门槛，让居民借贷加杠杆。正如网友说的：“我炒比特币杠杆都不敢开 5 倍的，即便偶尔开了都不敢过夜，你这倒好，让我 6 倍杠杆开 30 年。” “把上吊的绳子再往下降 15 公分，让个矮的脖子也能套进去。”
房地产的风险回报率！
房地产是有风险的，价格不会永远涨，也会价格下跌，造成损失。这个认知，虽然简单，但是在几年前的中国，却很少有人意识到。长期的房价上涨，已经让人们形成了思维定势，后视镜历史归纳法的结论是房价长期总是上涨的。
由于房地产价值很高，往往是一个家庭最大的一笔资产，因此房价的变化，对一个家庭的财富影响巨大。而且，购买房地产，绝大多数人是按揭贷款，加了几倍的杠杆，时间长达几十年，这进一步放大了房地产的风险。所以，房地产的风险，事关重大，必须严肃对待，仔细分析，而不能以所谓“刚需”，自己骗自己。不顾现实，“刚需”买房，实际上是忽视了房地产的风险，把自己和家人，置于巨大的风险之中。
房地产的回报，过去几十年大家都见识到了，房价长期上涨，资本增值，翻倍上涨。相比之下，房地产的租金回报，则几乎不值一提。房地产的回报，来自于资本升值和租金回报。前者取决于信用周期，宏观大环境，取决于货币和经济周期，后者则是取决于经济环境，房地产市场供需。房地产为什么会上涨？直接原因就是有更多的人，加更高的杠杆，买房推高房价。房价上涨本身就会创造需求。房价上涨就是上涨的原因，反身性正反馈。房地产的底层逻辑是：“房即是债，债即是房；债不能涨，房不能涨；谁借债，谁印钞；增量决定价格。” 房地产价格上涨的周期，也是居民加杠杆的周期，而居民收入要足够高，债务负担足够低，才能有空间加杠杆。另外，只有人口增长，人口结构年轻，才有足够多的新人买房加杠杆，进一步推高房价。经济上行大周期，信用大周期上行，也是房价上涨的必要条件。否则，仅仅是降息，或者“央行大放水”，并不能直接推动房价上涨。
房地产为什么会下跌？一个重要的原因就是信用周期逆转，居民杠杆达到极限，增量资金不足。一旦房地产上涨的趋势消失，即使不下跌，仅仅是资本升值的部分没有了，就必须降维与其他资产竞争，用租金收益率与其他资产比较。资本配置在房地产，产生的净租金收益率，能否远远超过长期国债？这是一个金标准，因为国债的风险，远远低于房地产，而国债的收益率，是无风险利率，是收益率的地板。在房地产净租金收益率远远超过长期国债利率之前，房地产很难见底。而且，房地产的下跌，也会形成反身性正反馈的趋势，下跌导致更多卖出，下跌就是下跌的原因。即使基本面因素得到改善，净租金收益率高于长期国债收益率，房价也可能随着趋势，继续惯性下跌。这与房价上涨时期是类似的，房价的变化，远远超过几个点租金收益率，让收益率不那么重要。
所以，房地产的主要风险来自于宏观大周期的逆转，长期趋势性下跌，资本损失。房地产的回报主要来自于宏观上升周期的资本升值，以及租金收益。因此，分析房地产的风险回报率，首先要判断宏观大周期的位置，然后才是微观的净租金收益率。
当然，宏观趋势非常复杂，很难判断，并不是每个人都要理解宏观周期。但是，即使是从交易的角度讲，房价不断创下新低，长期趋势下行，跌破长期均值，这本身就足够让买房人暂时观望，规避风险了。另外，净租金收益率则是实打实的，可以比较准确的估算，并不是玄学。这两项，就足以让普通人判断房地产的风险回报率。
黄金的风险回报率！
黄金是有风险的，并不是现在上涨就高枕无忧，一涨遮百丑。黄金不产生现金流，没有收益。历史上，黄金曾经从1980年代初到2000左右，有过长达20年的熊市。历史不会简单重复，却总是押韵前行。简单的比较历史，并不能得出准确的结论，还是要从资产的底层逻辑入手，分析风险回报率。
黄金的底层逻辑是：通胀的看涨期权，叠加增长的看跌期权。黄金的风险与回报，也来自于资产的底层逻辑所带来的特征。黄金的风险，与一般资产的风险完全相反。几乎所有的资产都怕通胀，因为通胀会侵蚀货币购买力，对股票和债券都会造成打击。
这里面的道理，巴菲特早在半个世纪之前的文章《通货膨胀如何欺诈股票投资者》中分析的非常清楚。巴菲特使用的分析方法是逻辑演绎，外加历史归纳。现在，这样条理清晰的文章在主流媒体上已经极为罕见。但是，由于黄金是通胀的看涨期权，反而不惧通胀，惧怕通缩。另一方面，增长对股票至关重要，经济的增长，公司盈利的增长，有利于股票这类资产，也对股权类资产非常有利。长期增长的环境，能够发挥股权类资产的资本复利增长优势，造就百倍股，千倍股。中概股的黄金时期，也是中国经济增长的黄金时期，创造了无数财富。黄金则正好相反，1980年代到2000年的美国经济大发展的二十年，则是黄金的噩梦二十年。
所以，黄金的风险，来自经济持续增长，通胀稳定，甚至下行；黄金的回报，来自经济停滞，甚至萧条，通胀顽固，甚至恶性通胀。黄金在滞涨期间的风险回报率最佳，黄金在经济增长时期风险回报率不佳。
目前的情况，到底是通向增长，还是通向滞涨？这个其实谁也无法确定。我认为更可能走向滞涨，因此我也用自己的钱，真金白银的投票，投资黄金和黄金股。另外，最近，摩根大通银行的Jamie Dimon认为，由于政府异乎寻常的花费支出，美国已经难以避免进入滞涨。从数据上看，2024 年一季度，美国名义 GDP 增长了大约 2989 亿美元，但是，美国政府债务却增加了 5814 亿美元，几乎是用两块钱的政府债务增加，换取一块钱的名义 GDP 增长。这种透支未来，花钱买增长的游戏，还能持续多久，最终的后果是什么，谁也不知道。
但是，这个世界，因果公平，对于个人，对于国家，都是如此，无节制的花钱买增长，最终一定会带来严重后果。
这就是黄金目前良好的风险回报率的来源。
关于洋少
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巨大的建筑，总是一木一石叠起来的，我们何尝做做这一木一石呢？我时常做些零碎事，就是为此！——《鲁迅》
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