文：老蛮
这两周拯救房地产的声音充斥了整个中国的金融市场，并且，有趣的事情在于，中国金融圈的二傻子们还真的相信中国政府无所不能，能够再次拯救房地产。
好吧，关于房地产行业已经整体破产的话题我在4月份的时候做过一期视频，现在半年过去了，也很有必要重新审视一下房地产市场，看看它的破产进程已经走到哪一步了。
这整个分析过程也可以让各位打破幻想，清晰的认识到中国的房地产行业已经无药可救，即使是一直假装自己无所不能的中国政府，事实上也没有任何办法。
首先是中国房地产行业的整体数据。2015年，也就是“涨价去库存”政策启动前的那一年，中国商品房销售面积为12.85亿平米，到2018年，中国商品房销售面积上升到17.16亿平米，这个时候事实上就已经达到了市场的顶部，销量已经丧失了增长性。到2021年，市场规模依然维持在17.94亿平米，在17亿平米这个位置上徘徊了足足4年。涨价去库存政策之后，房地产市场已经变成了赤裸裸的投机市场，与居住属性没有了半毛钱关系。投机圈有句老话，叫做“久盘必跌”。投机依赖的是持续入场的资金带来持续增长的成交，但是，成交量达到17亿平米之后，已经把中国老百姓收割到了极致，老百姓每年的收支结余也就是收入减去消费性支出之后的结余，百分百都要投入到了买房之中，2020年和2021年甚至超过了百分百。
17亿平米的市场规模就是中国人可以承受的极限，并且绝对不可能长期持续。于是，成交量上不去，盘整了整整四年，到2022年，按照投机领域“久盘必跌”的铁律，泡沫终于破灭了。
2022年商品房成交量剧烈下降13.58亿平米，萎缩幅度24.3%。到今年十月份，成交量9.26亿平米，萎缩幅度16.7%。按目前的成交量推算，今年中国的商品房成交量撑死了就是11亿平米左右，成交规模回到2012年，近十年的房地产投机化为了一场云烟。
然而，事情到了这里并没有结束。投机泡沫的破灭在居民端留下的是庞大的居民负债，在企业端留下的则是海量的企业负债，而在这些债务背后站着的则是战战兢兢的银行们，随时都会因为大规模的坏账而陷入债务风暴。
我们先来看居民端的负债，根据央行的数据，截至今年10月份，居民债务总规模为79.59万亿。注意，这些债务的借款主体基本上都是城镇户籍的成年劳动力，农村户籍人口和退休人士都不太有资格贷款。2022年城镇户籍的成年劳动力人口数量为4.05亿，平均一下人均负债为19.65万，也就是说，城镇的成年劳动力人均负债约20万，一个家庭至少两个成年人也就是负债40万，大致相当于买一套房的按揭贷款规模。这就是我在上篇《中国富了吗？》里所讲述的，中国人除了300万顶级富豪之外其他家庭在被房地产掠夺之后事实上只背了一身债，根本就没有积累起财富净值。
今时今日，制造业和外资都在大规模的撤离中国，因此服务于制造业的第三产业，包括财务、法务、广告、咨询等等也都在撤离中国，城镇居民普遍在失业的边缘徘徊，侥幸没失业的，收入也在迅速下降。但是，债务不会消失，它顽固的存在着，逼迫城镇居民用自己日益稀薄的收入去还，在这样的背景下城镇家庭户均负债40万，全中国的消费市场都不可能有什么机会，房地产市场就更不可能复苏了。
再来看企业端。我这里给出的是2000年至今年10月份房地产企业的现金流量表，之所以从2000年开始，是因为中国的商品房就开始于2000年，在此之前都是福利分房。这张表我需要解释一下，销售金额的口径是建设部的口径，也就是在房管部门完成预售登记，完成预售登记是银行发放按揭贷款的前提，这个数据是相对准确的。地产公司的综合税负，我这里按销售额的15%，估算这是行业规律，也不会有太大的偏差。开发投资实际到位资金是由每一家地产公司逐月填报，并由统计部门汇总的数据，包含买地、建安和管理等方面的实际现金支出，这个数据也是相对准确的数据。有了这三个数据，我们就能算出房地产企业的经营净现金流也就是销售金额，减去税负再减去实际开发投资金额。各位你们可以发现一个非常有意思的事实：中国房地产企业的经营净现金流从来都是负值，从来都没有转正过，这意味着一件特别搞笑的事情：中国房地产业从来没有提取过利润，地产商们会把挣来的每一分钱重新投入到买地开发的循环中去，并且仅仅是利润再投入还不够，它们还要大规模的借债再投入，将企业的经营杠杆加到极致。因此，每一年的房地产实际开发投资金额都远大于销售额，这中间的差值，都得靠借债来填。
2022年房地产市场泡沫破灭，但是在庞大的历史负担之下，地产商的净现金流想要在短期内转正是不可能的。2022年依然是负的35667亿，2023年10月，在地产商持续压缩经营支出减少买地投入的情况下也依然是负的24758亿，预计全年依然在负3万亿左右，大致回到了2011年的水平，但是想要在五年内转正没有任何可能性。从2000年至今地产商持续负债经营的结果，就是累积了整整67.42万亿的债务，这些债务什么形式都有，银行贷款、债券、商票、经营往来欠款等等等等，而它们所换来的就是这张表的最后一项——82.29亿平米的在建工程。注意，这里的在建工程基本上就是地产商的所有家底。近十年来，所有的土地出让合同都有在3个月到半年内开工的条款，所以，地产商就算打定了主意要囤地也会假模假样的完成报建手续，然后弄几台机械来挖挖土试试桩以达成所谓“开工”的条件，在统计规则上这块地就算再闲置下去也是在建工程，停工也要纳入在建工程统计。好吧，这82.29亿平米的在建工程我们来算算它的价值，能不能覆盖地产商67.42万亿的负债吧。这些在建工程还需要投入建安成本才能变成房子，我假设这些工程的平均施工进度为50%，这个假设甚至已经极度的偏乐观了，单方建安成本就按全国平均价4000块钱算吧，82.29亿平米，乘以4000块再乘50%，等于16.46万亿元。这是刚性投入，无论如何都必须投入的资金，不然这些在建工程就要烂尾。注意，这里的82亿平米的在建工程事实上还有很大一部分已经完成了预售不可以再销售，但是，在这里我简单粗暴一点，就假设它全都属于地产商的存货依然可以销售好了。对于这些存货，要按现在这一刻的全国房地产市场均价1万块钱进行销售是不可能的，全国范围的房价正在坚定的下行中，连北上广深全都在跌，深圳现在的房价跌幅甚至已经达到了腰斩的程度，并一度成为新闻热点事件。我这里乐观一点，地产商可以85折清存货，也就是8500块钱卖掉手里的所有存货，也就是82.29亿平米，乘以8500等于69.95万亿。同时，我假设政府的相关税收减半征收，这是非常大的优惠了，地产商的平均税务负担率降到7.5%。虽然这是与虎谋皮，根本就不可能，但是我依然这么假设好了。69.95万亿，乘以7.5%，等于5.25万亿。好吧，结果出来了：69.95万亿的预估销售额减去16.46万亿的工程款再减去5.25万亿的税费，剩下48.24万亿的净收入，而地产商截至现在这一刻的总债务是67.42万亿，也就是说，地产商的存货撑死了只能创造48万亿的净收入，远远不足以覆盖目前67万亿的总债务，债务缺口率高达28%。整个房地产行业已经处于事实上的资不抵债的状态，也就是整体上已经破产。
我再强调一次，这个28%的刚性债务缺口依靠银行向地产商提供更多的借款没有任何意义，只不过是将银行拖进更深的深渊，酝酿出更大的债务风暴而已。而要覆盖这个刚性债务缺口，唯一的办法就是再来一次涨价去库存，房价再涨个30%。上一次的涨价去库存已经吸干了中国老百姓的骨血，让中国城镇家庭户均负债40万，再来一次涨价去库存，户均负债80万？这将会是一种什么样的噩梦场景，我个人缺乏这种想象力，一定要打一个比方的话那就是委内瑞拉+叙利亚的现状再乘以二吧。
呵呵，呵呵，呵呵呵呵。
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