文：贝乐斯
中国有多少烂尾楼？
买到烂尾楼是一个家庭的灭顶之灾。烂尾楼在中国是罕见的特例，还是普遍的必然，普通人真能躲开吗？数据说话！
这里引用的数据，全部来自国家统计局，只是经过了简单的分析，也不存在内幕信息。
首先，中国独特的期房销售，让烂尾楼成为可能。居民购买期房，命运就不再由自己掌握，完全要靠他人施舍，正常完工已是奢望。其次，简单的数学，期房销售减去竣工面积，就是尚未完成的住宅面积。由于竣工面积里面可能还有用于现房销售的部分，无法交付期房，未完工面积可能还要更高。最后，尚未完工的住宅里面，如果时间超过正常的一两年施工期，很大概率可能烂尾。
根据统计局的数据，中国自2005年有记录以来，一共销售了161亿平米的住宅期房，但是一共只竣工了120亿平米的住宅，差距在40亿平米左右。如果具体看每年的数据，2015年之后的“涨价去库存”是一个重要的分界线，在那之后，住宅期房销售急剧增长，但是住宅竣工面积却不断下降，造成了巨大的缺口。这就是烂尾楼的由来。实际上，期房与竣工之间40亿平米的差距，绝大部分是2014年以来造成的。
过去十年40亿平米尚未完工交付的住宅，很大概率已经烂尾，或者正在走向烂尾的路上。最要命的是，期房销售，居民实际上大多数已经通过银行按揭支付了全款，烂尾之后，人财两空。这对一个家庭来说，是毁灭性的打击。毕生的储蓄，外加未来几十年的现金流，背上巨额债务，最后却什么也得不到。这 40亿平米，相当于4000万套住宅，也就是4000万个家庭，万劫不复。
过去十年，中国一共销售了大约100亿平米的期房，却有 40 亿平米尚未交付，很可能烂尾。这是将近 40%的概率买到烂尾楼。如果非要折磨自己，财务自杀，还不如直接拿一把左轮手枪，对着太阳穴开枪，玩俄罗斯轮盘赌。这样还死的痛快些，而且只有1/6 的概率。实际上，在中国买期房，相当于拿着两三把左轮手枪，一起对着太阳穴开枪，三重俄罗斯轮盘赌，如果能活下来，顺利交房，那就太幸运了，跟买到彩票中大奖一样。
烂尾楼，看似只是一个宏观数据，落到一个家庭，却是一生一世，永世不得翻身。
经营贷
过去一段时间，居民贷款增长缓慢。但是，居民经营贷的增长却异常迅速。比如，居民长期经营贷同比增速在 20%以上，而居民长期消费贷增速只有 2%上下，差了十倍。这并不一定是经济活跃，居民借贷经营，而更可能是居民用更低利率的经营贷置换高利率的住房按揭贷款。
但是，刚刚过去的十月份，居民经营贷却大幅度萎缩。2023 年 10 月，居民短期经营贷减少了 976 亿，而居民长期经营贷也只增加了 268 亿，远远低于 9 月份的增长 2192亿。
如果看月度居民贷款的增量，就会发现明显的规律。居民经营贷在年初和季度末都会冲量，随后萎缩。这说明银行很可能对居民用经营贷置换高利率房贷心知肚明，不仅睁一只眼闭一只眼，还利用经营贷，完成贷款指标，季度末冲量。经营贷很可能是银行贷款指标的重要调节工具。
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