思考的水:
8月末，9月初是今年房地产政策出台最猛的一段时间，无论是部分热点城市的逐步放开限购，还是包含北上广深一线城市的全国范围内所谓“认房不认贷”都是这段时间出台，但是从目前的数据结果来说无论是价格还是销量都还是处于下滑通道，所以作为一个地产行业的人一直自嘲现在的所有房地产刺激政策都是“给癌症患者喂中药”，其实这份苦涩我们感受的最深刻。
究其原因在于造成这波房地产市场下行的结构性供给过剩和预期需求不足的矛盾不光没有得到改善，反而更加恶化，根本原因没有解决，以城市未中心的刺激政策也仅仅是内卷，一线城市依托强大的吸附力和资源还能强撑一段时间，二线城市中杭州、合肥、成都这三个城市因为经济转型比较早，对新兴产业布局较早，人才和财富吸附力强也还勉强能苟活一段时间，其他城市基本上可预见的无论是成交量还是价格都普遍下滑，而且是不可逆的下滑，随着生育率进一步下滑，人口的减少需求进一步减少，而生育率的下滑又会加倍影响市场信心，整个市场螺旋式下降。
目前来看传统的房地产开发模式基本上已经摇摇欲坠，而所谓的房地产业新发展模式连最基本的概念和共识都还不具备，所谓的“新”还不知道在哪里呢？关键是这个“新”不光我们不知道，甚至管理层也不知道，大家都只知道传统的模式不可持续，至于持续多久就看开发商和地方政府苟多久了。
winter:
先说结论：你能看到的听到的所有关于买房的促销活动，（买房送车位、送装修、降低首付比例、延长贷款年限、全家公积金一起还贷、降低贷款利率）都是因为地方政府没钱了想让你买房，但是又不能降房价的情况下想出来的招。现在这个时间点，晚买1年完全有可能省下来你们两个人2-3年的储蓄，晚买5年很有可能省下来10年的储蓄实际上，在2022年房地产泡沫已经开始破灭了，只不过政府不允许报道这件事，现在就处于秘不发丧的阶段。现在就是只要不承认冒泡沫破裂，那么泡沫就永远不会破裂而已。敢在2022年买房的都是勇士，所谓侠之大者，为国接盘。
全国除了一线城市（北上广深）和二线城市的核心地带【这一点需要注意，讨论房价需要分城市分地区的讨论，我在下面所说的都不包括一线城市和二线城市的核心地带】，其他地方房价这两年都是在持续阴跌。就拿我这里举例,我在天津，过去3年天津除了和平与最好的学区之外天津整体大约每年房价跌4%，去年一年更是跌到了8%，这种降价程度已经非常高了。
但是其实很多人都没有意识到这个问题，因为一直都没有报道或者不允许报道。
我觉得未来十年内至少有两个关键时间节点，会造成房子抛售的恐慌潮，或者说房价大幅的下降的机会。如果你要买房的话，可以尽量晚一点的买房，现在这个时间点，晚买1年完全有可能省下来你们两个人2-3年的储蓄，晚买5年很有可能省下来10年的储蓄。
很多人都说自己是刚需必须得买房，但是刚需的钱也是你的钱。你要分清楚你的刚需是有一个地方可以住，还是要满足自己拥有一套房的欲望。
当告诉你先租房晚几年再买房可以省下来好几年积蓄的时候，你不妨思考一下你的刚需是不是还那么刚？
我发现一个很有趣的现象，大家在买一件2000块钱的衣服或者5000块钱的手机的时候犹犹豫豫很久，但是在真的面临买自己一辈子最重的几个资产“房子”“车子”的时候，却又经常闭眼买不考虑那么多。很多费用不直观一些的算出来，很多人都意识不到。我来给大家算一算。
换算一下，如果你觉得满足现在的有个“家”的感受比剩下来10年工作的储蓄重要，早买一年贵6万，早买一个月贵5千；如果你觉得这个满足你“家”的感受的欲望能值5000元/月的话，那么现在就尽早买房吧。
想看我的结论怎么来的，看下面我的逻辑吧，大家看是否有道理——
第一个小的时间点，2023年初人口数量开始负增长。
看人口出生数量和死亡数量的趋势，今年2022年应该就已经负增长了，消息应该会在2023年出来。
我们国家已经好几十年没有负增长过人口了，从2023年负增长之后我国未来至少10-20年不会正增长，甚至更长。因为出生人口是和25-30年前的出生人口有比较强相关关系的，30年前正是92年。那是什么年代，计划生育最狠的年代，那些年人口出生数量骤减，并且80后能生二孩三孩的基本也都生的差不多了。所以未来十几年出生人口只会更少不会更多。房屋价格最终都是由供需关系决定的，而随着城镇化率65%基本已经完成，后面城镇化增速会非常缓慢，适龄城镇化人口数量减少和总人口数量也开始减少，对房屋的需求本身就会减少。并且现在的房价使得整个国家杠杆率和居民负债率已经到达了极高的水平，如果房子已经到了80%的人掏空6个钱包都买不起的地步，那就真的成了少数人的市场游戏了。
并且不仅仅是房地产，中小学教育行业未来10年内也会越来越内卷，因为孩子少了很多小学会出现招不满人的情况，多个学校进行合并，多所小学合并成一所小学。同时新招收教师数量会急剧减少，所以同时也奉现在还在读劝师范专业的同学们尽快上岸赶紧考上教师编制，还没读大学想当老师的奉劝再考虑考虑，老师未来招收人数会比现在少很多，而大学培养数量往往滞后于社会实际需求数量的变化，所以很多师范专业的毕业生在10年后会找不到工作。
第二个大的时间点，房产税的开始征收。
房产税未来必然会征收，只不过是时间早晚的问题。是早是晚，就取决于什么时候新房彻底卖不动了。到时候持有多余房产不仅仅不会增值，每年还要话费一笔不小的费用，那个时候才是真正的恐慌性抛售的王炸。我个人认为应该是在5-10年这个时间段里面，也就是2027年-2032年中间。
要明白为什么房产税为什么一定会征收这件事，这个的话需要介绍些背后的逻辑。
政府的中央和地方本质上是两个部门，他们之间虽然有联系，但是最核心本质的人事权和财务权大体是分开的，各自分家过日子。上世纪90年代实施的税制改革把国税和地税分开了，把增值税、个人所得税、消费税这些大头都直接给中央了。
地方政府没有了税收收入，而又得干活（教育、医疗、养老、基建）花钱，并且其实财政收入的大头虽然在中央，但是财政的这些支出大头反而是在各省市的地方。
所以被逼无奈的情况下，不得意就只能找到了卖地这个赚钱的路子。各省市情况各不相同，但大体上土地出让金大约占据了购房成本的50%，2万块钱的房子1万块钱是房地产公司
从政府拿地时候花的钱（土地出让金）。这部分钱政府用来修路修高铁、盖工业园区盖学校盖医院，用来促进经济发展等等，这也算是先富带动后富的一种手段。
过去20年土地出让金（也就是卖地）的收入是我国地方政府的最关键收入，大约占比到了地方政府总收入的50%左右。从2021-2022年开始，房价卖不动了，虽然房价没有大跌，但是销售量和销售额基本上都已经腰斩，地方政府没钱了。
所以地方政府已经急了，开始鼓励公务员买房卖房，开始降低首付比例和利息……等等这一系列的举措都是同一个目标——都是为了鼓励没买房的人赶紧买房。同时很多地方政府都给公务员调薪降薪，延迟工资发放等等，再加上疫情经济影响和大筛的成本，地方政府这一两年确实很缺钱。
但是城市二手房总会越来越多，那么新房买的人就会越来越少，等到买新房的人变得极其少的时候，卖地的财政收入就几乎没有了，这个时候就必须找到新的财政收入来源。这也就是房产税，从对增量财产收税改为向存量财产收税的方式，当资产总量已经足够多的时候，必然存量税是比增量税基本也都是如此。
现在政府的政策促进购房。等到房子促进也没有办法再有人买，并且已经买的人房贷已经还了很多，房价下跌但断贷不值得的时候，房产税就要出来了。
还是估计未来10年甚至未来5年房产税就会在全国范围内开始征收了，那时候房价再掉个20%我觉得还是很可能的。
【*更新：有人觉得房产税不会出来，因为那会引起房价跳水和**断贷。这个逻辑没有问题的，但是要考虑时间。考虑时间之后大家就会明白为什么我是说5-10年这个范围内开始征收房产税了。***
*举个例子：如果你刚买房100万，首付30万并且还没开始还贷款70万，然后原来同样100万的房价降价到了60万的话，那么你就不该再继续还贷了，因为你还剩余70万的贷款还不如直接60万再买套房子。*
但是，如果你买房100万，然后首付30万，然后你已经还了15万的贷款，同样100万的房价这时候再降到60万的时候，你就必须还得继续还贷款。因为如果你不还贷款重新买一套房子要60万，而你已经还完了70万中15万的贷款，只要再还55万就可以了，还是优于断贷重新买一套的。
所以，这也就是我为什么说房产税不会立马开始征收，大概率是在5-10年的范围内开始征收了。
因为征收的太早的话有很多在18-20年高位入手买房的人就会断贷的，而征收的太晚政府财政也扛不住。5-10年是一个什么时间，是一个你刚好还了30%-50%贷款被套牢，这时候就算房价缩水40%但是你还是得继续还贷款不能断贷的时间。用你以及还过的贷款的沉没成本套牢你，让你不得不继续还贷款，就不会出现大规模的断贷和违约，房价降低也就软着陆了。
至于断贷这件事，自然因为我国现在有法律制度去管控不让人们断贷成为老赖。但是当断贷这件事儿变得十分有利可图的时候，这种现象就会从一种偶发性的违法，变成一种社会趋势。任何法律都无法彻底扭转社会趋势，当断贷的人变得非常多的时候，政府对于断贷者的处罚自然就会跟不上。除了武装颠覆政权之外，法不责众这个概念大部分时候都是适用的。】
所以说，最最重要的，不着急买房不是那么刚的刚需的人，建议晚点买房。晚一年可能就能省一辆车出来。不到真的必须买房的时候就再等等。
【补充：同时，我觉得一线城市北上广深，和二线城市例如杭州、南京、天津等等的核心区域未来房价应该还是比较稳健的或者还有小幅上涨的空间，毕竟优质资源什么时候都是稀缺的。但是其他的地方，特别是三四线城市，估计房价未来会不可逆转的下跌了。】
当然了，如果说确实年龄已经到了结婚的时候了，必须要有婚房的话那也可以买，毕竟是自己住房子再贵也是住着。当然了，如果丈母娘那里比较通情达理能商量的话最好还是商量商量晚两年再买，先租房过一段时间，买房的钱咱有只不过因为不划算先不买和买不起房在丈母娘那里还是不一样的。等孩子要上学的时候再在城里面或者自己喜欢的位置买房子上户口，毕竟孩子上学户口需要房这个是真正的刚需，但是结婚之后有个地方住这个事儿不是那么的刚需。
租房不能解决想拥有一套房子的欲望这种“假刚需”，但是租房能解决没有地方居住的“真刚需”。对于还没结婚的人从现在到孩子上学校怎么也得还有个6-7年时间，足够房价跌个20-%30%以上下去了，对于二线城市的房子来说一辆A6基本就省出来了。要是万一还赶上了房产税开征，那省个40%-50%我觉得真的还是非常可能的。
啊啊啊讲房子：
北京市海淀区万柳的蜂鸟家园从21,22万跌到2022年最低13,14万元每平米，深圳著名南山华润城最高峰80多平米户型卖21,22万每平米到22年的13万元每平米，罗湖区一些著名学区房，从20多万每平米跌到最低8,9万每平米，武汉复地东湖国际从2021年最高5.5万每平米跌到现在4万每平米，对应水果湖二小的老破大，从接近3万5000元每平米跌到现在2万元每平米，没有人要。武汉保利时代最高成交价是39500元每平米，现在不到3万元，汉阳四新城投之光2018年14000多元+10万csf,现在11000元，东西湖佳兆业悦府开盘12000多元，现在8000多元每平米，武汉白沙洲东原启程2018年没有满二18000元，现在14000元左右每平米，哈尔滨很多远城区从2017年起，首付早就跌没有了，你随便挑选几个小区去比，去问老中介就知道。今年哈尔滨发出口号发展康养避暑地产，哈尔滨到南方卖房，结果一套没有卖掉。
我不举例子，郑州市从2018年算，部分楼盘30%首付早跌没有了，这还是去年上面给钱让郑州去收购完成10万套人才公寓。去年郑州市下半年二手房成交集体下跌都不止10%，上海市著名的全国人买汤臣一品，上海人买翠湖天地（翠湖天地是上海人默认最好的房子，其位置在上海好，品质也高），今年也在跌，上海核心位置的老破大看都没有人看，2021年上海房子楼市最疯狂的时候，你去看豪宅不仅要验资，还要给2000元开门钥匙费。
今年我打电话统计，北上广深房租都同比下降了，还不止1%，贝壳统计的数据也是如此。我不想说湖北襄阳，宜昌等地的房子了，没有必要，也没有人关注了。
全国商品住宅价格比顶峰时下跌16%，这个肯定不止，但是这是从2018年开始出现下降，其中2021年6月份左右，全国房价开始下跌，且速度很快。
而不是今年4月份顶峰时12469元/平方米，我随便挑选武汉蔡甸楼盘，比如正商书香华府，当时开盘卖1万多元每平米，后来延期交房，现在二手房在6500元每平米左右，越秀翰悦府，开盘9000多元快1万元每平米还买不到，现在也就6000到7000元，碧桂园学府壹号二手房可以卖1万多，现在6000元谢天谢地。
以上数据出自贝壳成交后台。
我说基本是一样的房子，装修可能稍微差别一点点，但不止一套的成交价格。你们自己买一盒1916让熟悉中介去拉后台给你们看。
北京中介只能看北京的。比如7层楼，价格是5楼，6楼一样的户型。有人说成都的在涨，你们说核心区域新房是这样的，二手房相比最高峰，均价跌幅在10%以上，
我明天给你们列一些小区吧，有人说上海开门钥匙费2000元，这件事是真实的，否则不给看房。2019年到2021年上海房价猛涨，我就是当时花钱去踩盘的大冤种。
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