大规模的土地出让是公有制基础下的中国特色经济现象。这种经济现象在90年代的分税制以及中国城市化进程的背景下发展成中国经济不可或缺的土地财政。最近有个所谓的383方案炒得很火，据说方案设计者是很器重的某位智囊。
我对这类小道消息一般都没多大兴趣，简单的用逻辑分析就知道这个方案也就最多是个方案而已 比如：推动集体土地入市，推动国有土地与集体土地同地同权等等。可能吗？
嗯，土地财政在最近几年中确实饱受诟病，一大批专家出来呼吁什么土地财政让房地产绑架了地方政府，要想房地产调控有效果就必须取消土地财政。愿望很好,但是可能吗？随便举一组数据：2012年，地方土地出让收入3万亿,关联房地产税收1万亿。而同期全国公共财政收入11.7万亿（不含土地收入）。别看这个11.7万亿盘子很大，但是架不住花销也多啊,比如社保，目前国家在社保上面每年大致财政要补贴不到2000亿，就这2000个亿已经让财政吃不消了，延迟退休的风声频频出来这不是没有原因的。
可以想象，一旦土地财政的收入大幅度下降，期望通过公共财政收入来弥补这块高达3—4万亿的缺口，是完全不现实的。所以，基本可以得出第一个结论：土地财政虽然饱受诟病，但是，它在地方财政中的支柱性地位在很长一段时间内都不会变化，甚至，国家的经济改革一一特别是土地改革基本前提就是不能动摇土地财政的地位。而且土地财政在中国经济的作用还不仅仅是绑架了地方政府主要收入这么简单。
土地财政在中国经济至少有3个关键作用：
1、人民币的信用基础。
我们的国土资源部长可以说是央行行长的后台老板，人民币还有多大的发行潜力，人民币能否保持币值稳定，国土资源部比央行更有发言权。地方债务的抵押物与还款保证。目前地方债务公布出来的已经超过20万亿。
如此庞大的债务，其主要抵押物是土地，还款保证则只能靠土地财政。土地财政一旦取消或者受到大的冲击，全国80%的地方政府立刻变成第二个希腊。
2、吸引投资或者招商引资的基础。
目前我国税收以间接税为主，也就是税负直接承担者是企业，高额的税负以及主要由企业承担的税收体系却能吸引海外与民间持续的投资热情，主要的原因在于地方政府能给予大型企业巨额的土地补贴。有兴趣的同鞋可以自己去搜索一下，现在地方政府招商引资不给企业或者投资者弄块（低价甚至是免费的）地皮，一个地的招商局基本可以解散了。对企业而言，我投资企业或者项目不赚钱没关系，只要有块几百亩的地皮就足以获得丰厚的利润了。而地方政府为什么能够用土地补贴企业，根本原因还是在于有土地财政的收入为支撑。民间投资对经济重不重要？那是怎么形容都不过分，拉动经济三架马车，我国主要靠投资拉动，一旦民间投资萎缩，仅靠政府投资，中国经济早熄火了。
3、土地财政是一种工具。
工具本身不应该给予价值好劣判断，关键是使用工具的方法。未来可预期的是：土地财政的使用中央可能会更多要求地方向民生倾斜（保障房、社保等）现在我们可以得到第二个结论：土地财政在中国经济体系的地位不可动摇。明白了经济逻辑的第二个链条：土地市场与土地财政，现在我们再来看看经济逻辑的第三个链条：房地产。土地是支撑人民币信用的基础。房地产又是支撑土地市场与土地财政的基础。没有房地产市场就没有土地市场与土地财政。那么，房地产这面红旗还能扛多久？
关于人民币的信用基础：有人提出来，人民币的信用基础是外汇储备。我首先想问问质疑的人：你都认真听课没有？人民币从一开始都是一种资源本位的货币。TG从边区政权开始,就不曾拥有过什么外汇储备。也就是最近10来年，中国加入世贸后,我国的外汇储备才急剧增加，好吧，就算现在中国外汇储备世界第一,大致是3.6万亿左右，换算成人民币不过20来万亿，与我们广义货币供应100万亿的大盘子相比实在算不了什么。关于人民币的信用基础是土地。这个土地有狭义与广义的区别，狭义的土地仅仅指目前国家通过招拍挂出让的土地，这个土地意义简单的说是地皮。这个地皮一般用途是盖楼或者建设工厂，而广义的土地包括土地下面的矿产资源与土地上面的劳动力资源一一中国出口的商品实际就是土地下面的矿产资源+土地上面的劳动力资源结合的初级加工商品。狭义的土地一一地皮是人民币国内信用的基础，广义的土地是人民币对外的信用基础。
关于房地产，先驳斥一下最近几年流行的泡沫论。房地产有没有泡沫，我不知道，不过看了最近几年一些流行的观点，感觉却不大靠谱。持有泡沫论的专家其论点无非是一个房价收入比。比如，国际上居民与房价的收入比一般是6，也就是一个家庭6年的收入能够买
一套房子是合理的，而中国特别是大城市，房价收入比已经达到几十――所以房价泡沫严重。这些所谓的专家大概是洋墨水喝多了，不研究中国的具体情况，关在书斋里闭门造车一些所谓的“经济模型”就出来胡说八道。在国外特别是发达国家，其城市化已基本完成，城市人口固定。在这样一个静态的环境中，算房价收入比是合适的，而中国正处于城市化进程中，外来人口如同潮水一样涌进城市，城市几乎每年的人口数量都在变化，特别是房地产领域，在大中城市买房的人群超过50%以上都是外来人口（在一线大城市。60%的房子是外地人在购买），你不计算这块最大外来买房人群收入，却用当地居民收入来推算房价收入比，靠谱吗？房地产市场的根本在于需求。
房地产市场的需求大致分为：刚需、改善性需求、投资等三部分。我们首先来研究刚需，广义的刚性需求包括：城市化进程需求（外来人口）、新增人口成家（结婚）、生活方式变化（如离婚、三代人分家）、小孩读书等等。其中，前两者是新增家庭（户数）的绝对增量,后两者是现有家庭（户数）的存量裂变产生的相对增量。首先是绝对增量：虽然我国的分配体系对国民不利，但是有2个因素决定了未来8-10年农民工收入可能有较大的提升，其一，用工荒让一线工人的收入大幅度增加（这个问题在后面将专门分析原因）。目前一线工人,包括建筑工地、装修工地的技术工人（木工、水电、漆工、砖工）、快递、空调安装、洗脚按摩等工人收入已经相当可观，基本在5000――6000以上，甚至上万；其二，有限的土地改革将赋予农民一定的财产权，这些财产权（包括土地承包、宅基地、房产）在经济水平较高的地区一一如长三角、浙江、珠三角、京津地区，会给农民带来直接的财产收入。
综合这两个因素，随着城市化水平的提高，新增外来人口购房还有相当大的潜力。而城市新增人口成家带来的购房需求，由于受计划生育的影响，我国城市新增人口呈下降趋势，这块需求增长呈下降趋势。其次是相对增量。这块可以从家庭人口数量变化看出趋势。12年前，中国家庭平均人口大致是3.5——3.6,6年前是3.1，2012年是2.9,家庭小型化趋势十分明显。虽然从目前2.9的平均人口数量来看，未来增长潜力已经不大。但是，由于中国家庭绝对数量庞大，单个家庭平均人口每降低0.1人，就将释放出1500多万新增人口，4-5亿平米的新增需求。
综合上述分析，我们可以得到第一个结论：未来8-10年内，刚性需求还有较大的潜力。那么改善型需求呢？所谓改善型需求句是老百姓提升生活品质的需求。比如，住电梯楼的换成洋房，住洋房的换成别墅。只要经济能保证持续增长，这一块需求相对稳定。投资。中国民众投资渠道狭窄，股市又基本成了权贵的提款机。房地产就成了民众最好最安全的投资渠道。近10年来民众投资房产几乎没有亏本的案例。实际上房地产投资隐含了深刻的经济逻辑。在政府对经济具有强大的控制力背景下，GDP增长速度一定大于基准贷款利率（否则投资就会大幅度萎缩），房地产作为能拉动50几个产业的支柱产业，其产业增长水平一定高于GDP（即社会各个产业平均增长水平）。（打个简单的比方：一个班级成绩好的同鞋其成绩一定高于班级平均成绩）。而房价的增长与产业的增长是正相关，所以基本可以这样认为：房价增长幅度＞GDP增长幅度〉基准贷款利率。（目前5年以上贷款利率为6.55%,所以，GDP的最低幅度克强总理在今年7月明确表态不允许低于7）。
请大家一定记住这个基本公式：房价增长幅度＞GDP增长幅度＞基准贷款利率考虑到房地产投资一般都有金融杠杆，所以对房地产投资成为收益非常高的选择：以总价100万的房产为例，假设贷款利率为5.5%,GDP为7,房价增长幅度为10%,首付3成为30万，这30万年回报为3万，贷款70万，房价增长幅度一贷款利率=4.5%,70万X4.5%=3万，年总回报为6万，投资回报率达到20%。如此安全又高额的回报是房地产投资旺盛的基础。虽然政府宏观政策一再打压房地产投资，但是，只要这个房价增长幅度＞GDP增长幅度＞基准贷款利率这个基本逻辑不动摇，投资市场就一定存在。而且一旦对房价预期出现大变化，投资市场的反弹将相当惊人。
结论：至少在未来8—10年内，房地产市场还有较大的潜力。主要表现在：刚需潜力较大，改善型需求稳定，投资需求旺盛。在经济保持持续增长的背景下，房地产一土地市场与土地财政一一人民币币值稳定就能形成一个完整的链条，成为中国经济体系的核心骨架。这个链条的意义在于：只要房地产市场没有问题，土地市场就没有问题，而土地市场没有问题，人民币币制稳定就没有问题，反过来也可以这样理解，只要人民币币值稳定，土地市场就没有问题，也就是房地产市场也不会有大的问题。这个链条的深层次意义在于，政府不可能真正打压房地产，否则就会动摇人民币的基础也就是动摇自己的经济基础。但是这链条成立的前提就是经济能保持持续增长（增长幅度不低于7），经济如果不能保持持续增长，房地产刚性需求要萎缩，改善性需求要大幅度下降，投资更要观望，这个链条就会动摇。那么，经济能保持持续增长吗？
洋少注： 此文写于2013年！！10年后再来看，不知是否有新的感受。
——(2013年)未完待续……
关于洋少
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