【北海不是上海】
海南特区“试验田”，仅仅两年多，就做到“爆裂崩盘”这一步，完全出乎老爷们意料。哪里出乎意料？首先就是低估了“炒楼花”的威力，“炒楼花”，不是不能炒，邪恶资本主义社会，自有它的一套监管体系，而且也绝没香江龙虎药药劲那么大。而且前面说了，97年香江药劲上头，地产爆裂，暴跌80%，也是何其壮观。可惜老爷们92年看不到。加上神州野路子，监管没有，漏洞一堆，哪里是“炒楼花”，倒地皮批文项目抵押炒各种概念，简直就是“杠上花”，翻番打滚都止不住。其次老爷们低估了下面虎狼衙役们压抑太久，求财若渴的欲望，各地各级机关单位，纷纷卷款南下捞金，颇有当年解放海南岛的席卷之势。
最后一地鸡毛，清算了一下，据说“沉淀”在海南特区的票子超过700亿，加上广西北海难兄难弟，毛估估上千亿。一月工资4、500的年代，折算下来到现在就是一堆近万亿的票子，砸进一省一地，管他啥特区也得鼻血长淌，一柱擎天。擎多高？92年海南房价从1000多一平直接擎到7000多；海口市地价，91年最高1400一平米，到93年擎到10000多一平米，当然鸡毛过后，96年从回起点，还是1400一平米。
说起来数百亿票子，“沉淀”，肯定有一部分，钢筋水泥烂尾楼，也要钱修，但更多的，还是流进流出，例如潘潘潘总，就是淘到了人生“第一桶金”，再上帝都，风生水起。这是明面能拿出来说的。更多的，老规矩，跳过。老爷们为何当年下决心摁下“核试验”按钮？原因三点：第一这次“杠上花”，根本不在老爷们的掌控之中，换句话说，和后面卖土地分大头，本质区别；第二药力实在太快太猛，不及时放血，怕当时就要X尽人亡；第三裹挟进去的，地方衙役们就不说了，都是些想发横财的，票子大多也是来自“小金库”，这个日后老爷们自会清算，按下不表。关键是银行涉足太深，这个事关体大，不及时处理不行。
最后出来负责排雷的是谁？朱地雷。93年在视察完北海之后，6月23日发表讲话：“北海不是上海……要量力而行”。此话一出，“跳过”们顿时醒悟，闻风退散，海南岛犹如刚经历过一次海啸，一地鸡毛。可见在神州不要说“控制房价”，就是搞爆泡泡，也不外乎老爷们出来说几句话发篇“社论”，真心只看老爷们愿意不愿意。
前面说了，海南地产，重要一环就是银行贷款，发展到后来，基本就是画张图纸就能拿去银行套现。有同学说银行贷款不是各种验查审批？图样图森破。能从银行套现出来的，还是跳过不提。其次银行本身，也是心猿意马，摩拳擦掌准备从中分一杯羹。据说鸡毛之后，有银行表示当年巨额贷款的项目，实地去看才发现刚挖一个大坑，严重被骗。表演，都是表演，这么大一个项目，你银行连实地看都不看，就会批贷款？
潮水退尽，银行盘点，损失最大的还是海南本地的“信用社”，果然近水楼台。93年泡沫破裂时，海南政府把几家深陷泥潭的信用社捆在一起，95年搞出个海南发展银行的东东，来为泡沫债务兜底，苦撑几年力有未逮，98年被央行“关闭”，也成为神州金融史上第一次由于支付危机而“关闭”银行。
为了海南发展银行兜底地产泡沫的烂账，央行先是输血了近百亿，但是对于巨大的数字，几乎杯水车薪；最后选择“关闭”，海发行的烂账，再由工商银行来兜底，几经倒腾，直到98年朱地雷上台主政，首先就是发行2700亿元国债来筹集资金，第二年再剥离银行“坏账”，金额高达1万4千亿。说到底，93年的海南【特区】地产泡沫，历经几年折腾，最后还是神州屁民集体买单。
【楼花】
如果按时间轴发展，接着应该讲【打工潮】【三产】【小金库】【分税制】到【人生豪迈重头再来】，一路发展下去，直到神州房地产业二次起飞，【仰望星空】。不过楼主是开发商，在商言商，先挑重点想说的说，至于上面说到的流程，下次抽空再倒叙，很符合最近美剧的流行手法。
总结海南地产爆裂，重要一点就是“炒楼花”炒成“杠上花”，那什么是“楼花”，怎么炒？？楼主今天做地产知识讲座，爱听的同学接着听，不爱听的下次讲到“第三产业”也不许听。卖楼花，学名“地产预售制度”，香江霍爷手笔。其实完全算霍爷独门迷踪拳？也不是。大部分走邪路的资本主义国家，劳动人民要买间房，先选好地皮，然后找来建筑公司，画好图纸，预付定金，建筑公司就开工，修完交房，支付尾款。这种还没盖房就先定(买)下的模式，实质也是买楼花。只是“资本主义走邪路，穷人大多住别墅”。这样一家一栋的House，对邻居旁人无甚影响，所以大家也就不甚关注。香江不同，大家都知道了，本来就地少人多，加上港府捂地惜拍，住House？有千尺豪宅(套内90来平米)给你，都是中上阶层。所以香江绝大多数物业都是高层公寓，恰恰和神州殊途同归，不愧血浓于水。
高层公寓，这个资金就要求大，工期长，又牵扯到几十几百户，不像修别墅，一户一栋，修完就完工收钱。所以资本主义社会，修公寓的成本就摊得比修别墅高，不论美帝英夷小日本，高层公寓往往都在市中心，富人消费。香江不同，有钱没钱的，都需要买公寓，为了摊平成本，降低房价，霍爷就把预定制度引入高层公寓建设，确实收到奇效。
奇效是什么，把画好图纸通过报建审批开始动工的物业，预先出售给业主们，香江楼房房号也叫“楼花”，所以先预定这样的期房，就叫“买楼花”。这样开发商就能预先回笼一部分资金，加上预售的市场份额，建设起来也就更有底气，大大降低开发商的资金压力和风险；作为回报，开发商卖楼花自然比正常现房便宜一些，购房者也有甜头，这样双方一拍即合，模式风行。就此霍爷也赚得盆满钵满，远胜过当年屹立船头破风浪。
“楼花”模式有没有问题，原理上没有。期房相当于期货，只要开发商购房者按时交割付钱就行。但是既然是个“期货”，那就有了投机的手段。“买楼花”只需要付一部分钱，就可以拿到整个物业的期权。那么在离交割的这段时间内，就有炒作空间。当然，资本主义，炒高炒低，市场经济，一不小心“衰咗”，到时候楼价下跌无人接盘，交割房屋付不起钱，只能破产跳楼，“八个人一起上吊，何其壮观——”。
这边神州试验田，当初就是一条龙照搬，只是玩的更过火，到后来不是“炒楼花”，炒地皮炒图纸炒项目，击鼓传花，不爆才假。所以后来老爷们也总结了一下，关于这个“住房改革”，不光要搬土地招拍挂的模式，还要搬管理经验制度，于是93年一地鸡毛之后，94年出台《城市房地产管理法》，建立了预售许可制度。老爷们说的含蓄，“在总结各地经验基础上”，其实就是海南试验田一片狼藉的成果。
神州预售许可制度建立，刚开始也是照搬香江模式，只要物业拿到审批开始动工，就可以预售。其实大体来说，制度也没错。所以94年之后八年十年内，神州地产业基本还算波澜不惊，四平八稳。
原因？其一大概93年试验余威，加上97年香江崩盘，在此期间，不论屁民老爷，对地产物业这些东东还是持谨慎态度。加上当时洗刷刷屁民口袋的花样还多，例如股市，神州经济三驾马车也刚刚腾飞，所以老爷们暂时还没把心思放到地产上。
其二，房产预售许可制度还是有一定平抑房价的效果。此话怎讲？当时地产市场还未被老爷们重视，于是各地小开发商们开始五花八门的涌现。可以“卖楼花”这样对小开发商们来说，压力小，好经营，就做做当地街坊生意，也可以游刃有余。规模大些的开发商，因为价格被小开发商们压制，也就只好随行就市，各种促销打折唱歌跳舞，总体来说，神州那些年基本还是买方市场，价格符合市场需求，起伏不大。
等地雷君下去，星空君继任首辅，发现问题来了，地雷君任上，隔三差五拍桌子瞪眼做了不少实事，这个以后慢慢聊，最重要一个，分税制，搞得朝廷丰盈，地方叫苦。怎么办？以前“下海创业”一类烂主意就不要再搞了，当时弄到公安搞押运，军队开大飞，五花八门，不成体统，后来统统整顿。星空君不愧地质出身，大棋落子——土地财政，也算当年寒窗苦读，学以致用。
这次的土地财政，就不同当年海南孤岛上小闹闹，全国一盘大棋，要下好下活。怎么下，首先还是老爷们的拿手好戏，垄断。但是当时土地垄断可以，市场上还有大大小小五光十色的开发商，怎么处理？好办，本来这些奸商，见利忘义，把柄就不少，这个要整顿。先是央行发烂渣，时间差不多2004年左右，矛头就是“卖楼花”。点解？小地产商能地产预售，提前得到客户资金，对银行需求就相对较小。再说当时能从银行套现的，也是大家懂得。
接着老爷拿手文宣，开始各方舆论发动、砖家论证、五毛起哄，为“打击奸商，保护消费者”云云。其实时至今日，开发商们照样豆腐不断，哪点保护？但当时各方压力之下，虽然没有取消“楼花”，但规则大变。最终结果是小开发商们资金压力骤然紧张，要不就是自绝，要不就是借高利贷支撑，然后自绝；总而言之，回看04年之后神州大地，开发商基本就剩两种，官家坐大，官商勾结坐大，如“W科”“B利”“H大”“W达”……自此以后环环相扣，老爷们一边“调控”，银行们一边放贷，开发商一边哄抬；房价一飞冲天，终于在神州成为快乐的一家。
所以有些东西，民间但凡能保存一分能力，老爷也不能为所欲为。就像当年厦门【特区】的支柱产业大飞生意一样，形象代言人星爷(请同学们注意不是香港那位星爷)，汽油倒腾进来卖2块多钱一升还能赚取暴利。星爷另外也别有本事，当年神州春风中的甜妹子们，纷纷落马，楼主前面就发过一位，同学们自己去找。
【计生】
“计生”全称“计划生育”，上了《中华人民共和国宪法》，所以是“基本国策”。至于《宪法》，楼主翻开看去，就这一条执行的最好。
计划生育，无非就是控制人口数量，翻看世界历史，能把控制人口作为“基本国策”的，前无古人，所以过河石头都没得摸，全凭老爷们拍脑子天马行空。其实说到底也还是做试验。说过了，老爷们做试验稳赚不赔，做好了伟光正，做砸了拨乱反正，都是好事。
计划生育涉及人口，就从神州人口聊起。太远就不说了，翻来覆去，杀得人头如滚滚土豆，只说到前清。神州人口大幅增长，是打前清开始，到清末，达到4亿人口，也就是“四万万同胞”。增长原因，倒不是康乾盛世皇恩浩荡，说到底还得感谢滚滚土豆，这个土豆就是土豆，没有暗语。当年美洲土豆随航海家们传播，传进神州，土豆这玩意产量大栽培容易，一下促进口粮大丰收，有粮自然养娃容易，于是人口增加。所以说从自然规律来说，生物的繁殖，其实是和自然环境密切相关，食物多，生殖率上升，遇到干旱灾年，生殖率下降。人类也是生物，遵循自然规律。
“四万万同胞”这个数量，一直持续到“与天斗其乐无穷”，才起了变化。话说猫主席，究其一生，就一句话“老爹做啥他做啥”。夺政权这些就不深究，深了封帖。单说“肃反”“镇反”“集体农庄”“英雄妈妈”这些，是山寨得有模有样。等到斯老爹挂点，赫秃子上台，没了榜样，就有点抓狂；要揪出神州的赫秃子，搞得精生白骨，鸡飞狗跳，伟光正后来评价的“三分过”，大多在此。
其他不扯，单说“英雄妈妈”。当年毛子卫国战争，何其惨烈，于是为了促进人力补充，大搞英雄妈妈。神州人多，卫国打完不说，连带后面消灭几百上千万反动派，也没见人口危机，为何也要英雄妈妈？？原因第一大概猫主席觉得，老爹做得，我也做得；第二估计就是为了“早打大打，打核战争”，“死了四亿，还有一半”。话音一落，果然神州人口八亿，一点不差。
最后结局如此，神州人口暴涨，说到底还得怪美帝阴-毛，本来一切准备就绪，就单等大流氓大举入侵，登陆神州，然后伟大社会主义正路联盟一齐向神州丢核弹，“死了一半还有一半”，关键全歼大流氓军队就好。可惜大流氓狡猾，就是不来，这边猫主席又转移重心潜心斗秃子，于是八亿人口就摆在那里，也没人搭理了。
等到改革春风，当年“走资派”们登堂入室，已经和大流氓眉来眼去，回头清点发现当年准备“早打大打”的东西，已经到了十亿。这些东西，本来搞出来就是发挥个数量，质量堪忧。往简单说，小日本人口多不多？人口密度是神州三倍，为何不见人口负担？因为教育抓得好，个个能赚钱。
所以当时小日本经济腾飞，紧随大流氓傲视群雄。但神州的命门，就在于教育是神州硬伤，民众智力开发不得。所以这众多人口，只能去做体力生产。而当时神州基础薄弱，生产流水线还要眼巴巴望着“二鬼子”们支持，没有那么多就业岗位供给给群众，掐指一算，5-60年代这批人口大跃进，到改革春风刚刚好2-30岁，亚历山大。
什么压力大？就业压力大。现代社会就业率是个硬指标，失业率过了多少个点，社会就会不安定。按理如果市场经济，自然有资本来消化劳动力，但是神州当时又是计划经济，以前猫主席，用得是“上山下乡”，这帮10来岁小年轻，全赶到广阔天地做农民，一时缓解。而今娃们纷纷返城，烫手山芋。最后怎么解决？前面说过，招商引资，加大工业生产能力，都去海边血汗工厂，出口创汇。还有就是“严打”，强力压制社会闲散劳动力们的躁动，确保老爷们长治久安。
老爷们有一个习惯，就是头痛医头脚痛医脚。当年老爷们面临人口就业问题压力太大头痛不已，连“严打”这种按理说的非常手段都用上，为了二代三代们不再受这个困扰，于是“计划生育”出台，说到底还是好心，二代三代们要感恩。
“计划生育”，其实和“计划经济”一样，是老爷们拍脑子“计划”，往往到头来才发现问题一堆。其中的“社会抚养费”敛财之类就不说了，还不是本质问题，本质问题人口老龄化，失独，甚至社会伦理结构的变化，例如以后舅舅姑姑一类亲戚关系都要灭绝了。养老问题现在成为神州一个严重问题，就是由于计划生育导致适龄年轻人人口剧减，所以现在又在开始“开放二胎”，促进人口增长，总之总结一下神州“计划生育”，无非先猫主席增产，再邓大人减产，最后又需要增产恢复；神州屁民就是二面黄，煎来煎去，反正大家都要感恩。
不过好在现在神州环境恶化，空气饮水食品各种污染，一来拉动了医疗产业蓬勃发展，二来能让屁民们早点挂点，缓解养老金亏空的压力。不过身为神州富贵阶层，如王岳父、如任大炮们都纷纷表露心声，后悔当年只生一个，这个“计生”到底如何，那就大家走一步看一步了。
关于洋少
一位有心人而已。
平日诸事繁忙，也在为碎银几两操劳不止。
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巨大的建筑，总是一木一石叠起来的，我们何尝做做这一木一石呢？我时常做些零碎事，就是为此！——《鲁迅》
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