通缩不绝对,绝对不通缩!

回到“涨价去库存”前!

香港的房价,是全国房价的领先指标。最新的数据显示,香港房价正在回到2016年,正朝着2015 年,甚至更早的价格回归,回到“涨价去库存”前。自从2021年8月8日见顶以来,香港房价的下跌,一直是凹性下跌,越跌越快的态势,中间穿插了突然加速下行,然后反弹的过程,反复给人以希望,反复折磨人的意志,如同猛兽玩弄自己的猎物,让其始终抱有一线希望,却最终被反复蹂躏吞噬。

毫无疑问,全国的房价,也将步香港的后尘,最终回到“涨价去库存”之前,黄粱一梦。只不过,看不透的人,还会参与其中,不断希望,不断失望,最终被命运摧毁。

通缩不绝对,绝对不通缩!

一件事情,定义是关键,没有了定义,完全就是鸡同鸭讲,根本没有共同讨论的基础。通缩/通胀的讨论,就是如此。如果对通缩没有定义,或者存在不同的定义,则讨论起来就是做无用功。目前看,日本在 1990 年代资产泡沫破裂之后,存在长期的通缩,资产负债表衰退。这是学术界和市场的共识。日本的经济变化,符合通缩的定义。如果一个通缩的定义,得出结论,日本从来不存在通缩,则这与学术界和市场的共识不符,不一定是错的,但至少与主流的通缩定义是偏离的。日本的通缩已经成为历史,成为前车之鉴。中国目前的状态,才是引发争议的焦点。目前,央行与一些网络大 V,都否认通缩,原因却迥异。中国央行认为,通缩是货币供应持续减少,目前中国尚未发生,因此中国不存在通缩。网络大 V 认为,很多民生物资仍然在上涨,统计局的数据造假,因此不仅没有通缩,中国还处于通胀/滞涨之中,任何通缩的言论,都是犯傻。

首先,确认发生了长期通缩的日本,M2 货币供应也仅仅在几个月是下降的,剩下的几十年都是增长的。按照中国央行的定义,日本也只有几个月是通缩的。其次,日本虽然发生了通缩,但 CPI 仍然运行在 0-2%区间,偶尔还会高于 2%,并不是长期低于零。当然,日本不可能 100%所有民生物资都是下跌的,肯定也存在上涨的情况。按照网络大 V 的定义,日本显然也不存在通缩,任何说日本曾经通缩的人,也是傻。

但是,如果一个定义/尺度,让公认的事实发生了彻底改变,到底是事实改变了,还是尺度/定义不准确呢?如果我们另辟蹊径,把通缩定义为信用收缩,信用增长停滞;资本错配,产能过剩;资产负债表衰退,居民收入下降,需求不足,物价低迷,则无论是当时的日本,还是今天的中国,都符合通缩的定义。

用绝对的定义,否定现实,从而达到自己主观臆测的目标,这是扭曲现实,先射箭,再画靶,而不是追求真理真相。

租售比!

最近央行在最新的《货币政策执行报告》中,提到了住房的租售比。这一提法,成为了看多房价的人们心中,最后一根稻草,认为央行都认为租售比决定房产价值,房价必然随着租售比的上升,见底回升,达到合理价格。

决定房地产价格的真是租售比吗?自从中国房价在 20 多年前开始上涨,中国住房的租售比一直处于下降趋势,最近两年,才随着房价的下跌,逐渐回升。如果租售比决定房价,为什么之前租售比下降,收益率越来越差,房价却一路上涨呢?如果租售比决定了房产的价值,那么为什么租售比一路走低,价值越来越低,但价格越来越高呢?如果租售比下降时,无法决定房价,那么为什么租售比上升,则可以推高房价呢?

当初房价一路上涨的时候,没人在乎租售比,人们想的都是房产升值,有人用更高的价格买走自己的房产。正因如此,大量的房产,买来就空置,空着等升值。真正决定房价的,是居民加杠杆的情况,杠杆带来的增量资金。这就是房地产的底层逻辑:“房即是债,债即是房;债不能涨,房不能涨;谁借债,谁印钞;增量决定价格。

租售比上升,高于国债,高于存款,只能说房地产相对银行存款,可能是更好的投资,收益更高。但是,这种相对优势,能否带来大量投资,让居民加杠杆买房,从而提高增量资金,推高房价,并不确定。居民加杠杆,首先要看居民收入,居民现金流。居民首先要有能力加杠杆,背债几十年。其次,如果增量不够,房价仍然下跌,虽然租售比高于银行存款利率,但是存款的本金至少是安全的,房价却有可能下跌,抵消了租售比的收益率。一年 2-3%的房价下跌,整年的出租收益都白干了。

实际上,租售比只是一个最终结果,正如股市里面的 PE,并不能决定价格的方向。股市下跌了,股市的整体 PE 下降,似乎“更有价值”了,但这个暂时的低 PE,并不能决定股市的走向。如果公司盈利恶化,未来 PE 还可能上升。决定股价的是买卖交易,增量资金,信用变化,流动性的方向。PE 可能是市场参与者考虑的诸多因素之一,但不是全部。只看房屋租售比,如同股市只看 PE。

退一万步讲,如果真的是租售比决定房价,目前日本城市的住房租金收益率高于 4%以上,而中国央行所说的中国城市 2%的房屋租金收益率真有价值吗?横向比较,不应该腰斩吗?

央行看房地产

中国央行如何看房地产?

这在央行最新发布的 2024 年第二季度《中国货币政策执行报告》中,以专栏的形式,进行了解释:“租金是影响住房价值的核心变量。资产有价值,是因为会带来未来现金流收益。理论上,住房的价值主要受未来房租折现的影响,房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础,同时也会受未来房价涨跌预期的影响。近年来房价预期发生重大变化,市场利率水平和贴现利率也趋于下行,房租折现对房产价值的影响愈发受到关注。“租售比”,即房租与售价之间的比值,是衡量住房价值的简化指标,近年来总体回升,有市场机构测算目前一线城市租售比已接近 2%水平,二三线城市升至 3%左右。

但这个指标是静态的,假定了未来租金不变。实际上,对于长期持有的住房资产,租金的增长率也很重要,会增厚租赁住房的收益回报。疫情以来我国房租增长有所放缓,但随着经济的逐步恢复,长期看租金仍有望稳步上涨,过去十年我国 CPI 中房租分项年均上涨超 1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率,相较于既定的购房成本,租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上,将高于多数资产回报率。”

从央行的分析框架来看,是典型的学院派,未来现金流折现决定资产价格,因此强调住房的“租售比”。其实,这也是央行局限性的地方。过去,中国房地产的租售比持续下降,但房价却持续上涨。这个反例说明,仅靠租售比,并不能决定房价,房价的资本升值/贬值,对房价的影响也非常大。而房产的资本升值/贬值,则是一个反身性正反馈的过程,受到信用大周期的影响。“房即是债,债即是房;债不能涨,房不能涨。”

正因为央行过于学术的单一框架,没有意识到反身性和信用大周期的作用,央行行长周小川才在涨价去库存时,喊出了“居民加杠杆是对的”,推动了“涨价去库存”,最终造成了巨大的灾难。

由于央行的分析框架,其给出的房地产解决方案也注定失败。首先,央行利用后视镜历史归纳法得出结论,过去十年房租年均上涨 1.2%,因此假定未来房租也会按照类似的速度上涨。其次,央行认为应该推动住房租赁产业,盘活存量,投入租赁市场。随着租售比上升,这些资产也是有价值的。这就是央行对房地产危机的解决方案,推动房屋租赁市场,增加供给。

但是,央行的后视镜历史归纳法很可能错误,因为央行本身大力推动的增加租赁房的行为,本身就会增加天量供给,压低房屋租金,降低租售比。另外,住房租金水平,与经济息息相关,过去十年是经济增长相对较快的时期,租金也随之上涨,但是未来还会这样吗?居民的收入现金流,真能持续增长,负担得起不断增长的住房租金吗?因此,租售比持续上升的预测,很可能无法实现。

即使租售比上升,住房价格就能稳住吗?日本的反例证明,即使租售比很高,达到高个位数,房价仍然可能是下跌的,因为信用周期下行,资产负债表衰退,没有人持续借债加杠杆买房。这样一来,买房的人,虽然可以获得高于国债收益率的租售比,却要承担房价下跌的资本损失,两者相抵,最终的总收益可能要低于国债收益率。比如,租售比3%,但是房价一年下跌了 3%,购房出租者的总收益就是零。

人总要为自己的认知买单,不仅是个人,央行也是如此。正因为央行当初对房地产信用大周期的错误认知,助力推动了“涨价去库存”,才最终造成了人类历史上最大的资产泡沫,并且泡沫破裂,造成灾难。如今,央行对房地产的看法,仍然是错误的。错误的认知,仍将造成更大的灾难。

虚幻的盈利,隐蔽的损失

一项投资/交易,到底是赚钱还是亏钱,是最基本的判断。这个判断,看似简单得不能再简单了,其实并不简单。比如,大多数人计算买卖房子的盈亏时,往往用购买成本与最终卖价的差计算。由于中国过去几十年都处于信用上升大周期,房价上涨大周期,很多人的房子买的早,无论怎么抛售,似乎都是赚的。成本法计价,确实有其道理,因为计算简单,清晰明了。由于房价起伏不定,用短期的市场价格,很容易引入不必要的波动。但是,如果持有房产较长时间了,5-10 年,还坚持用当初的买入成本计算房屋价格,很可能离现实较远,忽略了房屋的长期市场升值/贬值。这种较长时间的房屋市场价值变化,并不是虚幻的,而是真实的房屋拥有者权益变化。如果现在马上以市场价格卖出,能够得到的价格,才是房屋此时此刻的真实价值。

这个价值与当初购买成本的差,就是权益。这种权益的变化,是真实存在的,而只用成本计价,不考虑市场价格,则忽略了权益的长期变化。

由于市场价格的变化,实际上房屋拥有者的权益也随市场价格的变化而变化。只不过,只要你不卖,就不太关注,也感受不到。相比 2021 年的中国房价大顶,现在全国各地的房价都至少下跌了 20-30%以上,这意味着本来高高在上的房屋拥有者权益,受到了很大损失。

更重要的是,历史代表过去,未来房屋拥有者的权益,将如何变化,才是最重要的。在信用大周期下行阶段,房价也会因为无人加杠杆而下行。这意味着,拥有房产的人,权益随时随刻,都在缩水,存在隐蔽的损失。

所以,简单用购买成本计算,忽略市场价格的变化,实际上是脱离了现实,从而产生了虚幻的盈利,也掩盖了隐蔽的损失。


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